Konkrétní, ucelený příklad

Představte si následující situaci. Jeden byt Vám rodiče koupili ještě v pravěku a dosud je družstevní. O x let později jste si pořídili pomocí hypotéky druhý byt do osobního vlastnictví. Pak jste vstoupili do manželství a společně s manželem si do osobního vlastnictví koupili další byt z volných peněz. No a všechny tři nemovitosti pronajímáte. Našli jste se aspoň v jednom případě či v jeho kombinaci? A taky potřebujete nějaký byt rekonstruovat nebo jste právě někoho vytopili a nejste řádně pojištěni? A můžete jeden byt odepisovat rovnoměrně (lineárně) a druhý zrychleně (degresivně)?

Odepisujte, uplatněte úroky z hypotečního úvěru, využijte paušál týkající se Vašeho automobilu, zahrňte do nákladů poplatky a určité daně, zaúčtujte rozdíl v položce fond oprav, zaúčtujte si pojištění atd. atp.

Celý případ je ke stažení v pdf formátu níže (ten černě vyplněný obdélník).

Jak už je zmíněno v úvodu, podíváme se na celou problematiku nejen z daňového hlediska, ale i výnosového neboli investičního viz soubory ke stažení a pro zajímavost i grafy níže!!!

Ale přeci jen hned na úvod malá ukázka výsledku hospodaření z daňového pohledu, neb o tom celé tyto stránky jsou. V tabulce níže jsou nasčítány celé tři roky, tedy léta 2015 - 2017.

Abychom se zorientovali, pojďme si v základu představit naše tři byty pro vybrané zdaňovací období 2015 - 2017.

Byt v Pardubicích

Družstevní byt 1+kk, 30 metrů čtverečních (plus garážové stání), který Vám pořídili rodiče již dříve, ale Vy ho začínáte pronajímat od ledna 2015. Máte zde velké štěstí, nájemce se Vám nemění (v roce 2015 a 2016 platí na nájmu 5 500 Kč měsíčně, v roce 2017 o 1 000 Kč více). V podstatě s tímto bytem právě kvůli bezproblémovému běhu nájmu nemáte náklady. Bohužel ani odpisy, protože družstevní byt nemůžete odepisovat. Aby to nebylo ale tak jednoduché, byt jste si zapomněli z mladické nerozvážnosti pojistit a v roce 2017 praskla vodovodní hadička u umyvadla a nájemce ne svou vinnou vytopil nejen sebe, ale i byt pod sebou. Pojistili jste se až po té nehodě. Celé Vás to stálo 44 500 Kč viz níže. Jen poznámka: Pojistka se měla týkat pojištění domácnosti, pojistit nemovitost jako takovou nelze, protože nejste majitelé (jste jen členy družstva). Pojištění nemovitosti má uzavřené družstvo jako takové.

Byt v Praze

Byt 1+kk, 35 metrů čtverečních, jste koupili do osobního vlastnictví na hypotéku v dubnu 2015 za cenu 2 250 000 Kč. Pronajímat ho začínáte od července 2015 za 9 000 Kč měsíčně, o rok později zvednete nájem na 10 000 Kč měsíčně. Tento byt ještě v roce pořízení začneme odepisovat zrychlenou formou, tedy si uplatňovat výraznou částku pro nás pozitivně ovlivňující daňový základ, potažmo daň. Zároveň zahrneme do výdajů úroky z hypotečního úvěru, které též tvoří významnou část nákladů. Zde jste si od začátku zřídili jak pojištění domácnosti, tak pojištění nemovitosti, dohromay za 2 100 Kč v roce 2015 a 2016, v roce 2017 došlo ke zdražení pojistky, zaplatili jste tedy lehce více. Na nájemce se Vám bohužel z těchto pojistek nepovedlo přeúčtovat nic, do nákladů jdou tedy plné částky.

Byt ve Žďáru nad Sázavou

Byt 2+kk o velikosti 47 metrů čtverečních jste pořídili už za manželství (v únoru 2016) do osobního vlatnictví z Vašich společných volných prostředků za výhodnou cenu 1 000 000 Kč. Hned od dubna téhož roku se Vám byt povedo pronajmout, ale protože nebyl v úplně ideálním stavu, nájem činil jen 4 000 Kč měsíčně. Bohužel nájemce ukončil nájem ke konci června 2017 a Vy jste se rozhodli byt zrekonstruovat (dojde k technickému zhodnocení v hodnotě 125 000 Kč) a opět jste ho pronajali od října 2017 za 7 000 Kč měsíčně. Zde opět odepisujeme, ale pro změnu zvolíme rovnoměrné odepisování. Nemáme zde náklady v podobě úroků z úvěru, ale pro pestrost zde platíme poměrně vysokou částku do fondu oprav s tím, že na nájemce se nám daří přeúčtovat pouze část těchto nákladů viz přehled ke stažení. I zde máte od začátku sjednané obě pojistky, ale jen část z nich přeúčtováváte nájemci (zbylá část jde tedy do nákladů).

Další a souhrnné výdaje

Kromě již výše uvedeného či alespoň naznačeného si v příkladu zejména ukážeme použití výdajů na dopravu v rozdělení na nemovitosti a ostatních nákladů v podobě částečného započítání nákupu techniky, kancelářských potřeb, daně z nemovitosti atd. atp.

Souhrn naší evidence

Více méně v ideálním případě by Vaše evidence mohla vypadat tak jak na ukázce níže (ideální ne už z pohledu, že tam není zřejmá bližší časová evidence, ale pro náš příklad to stačí). Jsou zde uvedeny veškeré částky v rozdělení na roky, nemovitosti (abyste věděli která kolik "nese"), jaká je to (pod)kategorie příjmů a výdajů, a neuškodí, když si napíšete, co jste platili hotově a co převodem respektive kartou (prostě zaznamenáno na bankovním účtu). A právě abychom mohli porovnat výsledek pro zdanění a výsledek pro nás jako investora, u každé položky si zaznamenáme, zda se jedná o daňový či investiční výdaj/položku viz i vysvětlení níže.

Porovnání daňového a investičního výsledku

Veškeré příjmy jdou do příjmů, zde z logiky věci žádné rozdělení potřeba není. U výdajů, které jsme si vedli, jsou některé, které jsou daňovými a které investičními.

V našem případě ze všech uvedených daňové (daného roku) nejsou pohonné hmoty a opotřebení, protože jsme použili do daňového základu automobilový paušál, a také technické zhodnocení, protože to jde do odpisů (zobrazilo by se nám to dvakrát).

Na druhou stranu do investičního nepočítáme právě automobilový paušál, protože nám stačí vidět jako investiční náklady pohonné hmoty. V podstatě si tam nepočítáme ani opotřebení, náklady na opotřebení našeho auta nám nevadí (v podstatě výdaje na opotřebení zde máme uvedené jen pro představu, právě proto, že je nepočítáme ani do výsledku daňového, ani do invesičního). Dále a hlavně do investiční analýzy nepočítáme odpisy, protože to už je v podstatě fiktivní náklad, tyto peníze už ze své kapsy nevydáváme. Naopak technické zhodnocení tu je, to nám peněženka pěkně zhubla. Zároveň tam nepočítám ztrátu předchozích let, protože to už beru, že jednou jsme tratili, tak tratili...

Porovnání podle let

Jak je vidět z grafu vlevo, je zřejmé, že rozdíl mezi naším daňovým a investičním pohledem je výrazný. Navíc je na první pohled znát, že daň jsme zatím žánou platit nemuseli, protože z daňového hlediska jsme ve ztrátě.

Největší plus u investičního je v roce 2016 a to z důvodu, že už nám generují příjem všechny tři nemovitosti a nemáme výdaje na vytopení a rekonstrukci/technické zhodnocení, které máme v roce 2017.

Naopak největší mínus u daňového je v roce 2017, protože tam zahrnujeme nejen to vytopení, ale i plné odpisy.

Porovnání podle nemovitostí

Z tohoto grafu je pro změnu na první pohled viditelné, že za tři roky sledování nám nejvíce vynesl byt v Pardubicích. Zároveň nám ale nejméně ušetřil na daních (zejména z důvodu, jak už zmiňováno, že je družstevní a nemůžeme uplatnit odpisy).

Nejvíce nám snižuje daňový základ nemovitost v Praze a to z důvodu vysokých odpisů díky vysoké pořizovací ceně a zároveň výdajů na úroky z hypotečního úvěru.

Nemovitost ve Žďáru nám zatím bohužel nenese ani z pohledu investičního a to zejména díky počátečnímu nižšímu nájmu a rekonstrukci.

A ještě jeden přehled

Protože možnosti kontingenčních tabulek (KT), které já osobně využívám v maximální možné míře viz menu Ostatní, přidávám ještě přehled obou výsledků v tabulkách. Takhle krásně si můžete nejen hrát, ale i případně ovlivnit další vývoj Vašeho snažení podle § 9 ZDP. Například kupovat jen nemovitosti, které lze odepisovat. :-)

Nicméně závěrem v našem případě jste ještě ani jednou nemuseli platit daň (daňový výsledek je v záporných číslech) a skutečně jste na pronájmu za sledované tři roky v čistém vydělali přes 231 000 Kč.